Impuesto a Renta - 2° Categoría (Venta de Inmuebles)

Si vendes un inmueble y no generas  rentas empresariales, la ganancia que obtengas de dicha venta, se considera renta de segunda categoría.

Casos en los cuales no pagas el Impuesto:

Declaración y Pago del Impuesto por venta de inmuebles

Para que calcules el monto a pagar por el impuesto, primero determina el costo del inmueble, así obtendrás la ganancia efectiva respecto de la cual aplicarás el porcentaje correspondiente.

Dicho costo mencionado, en el impuesto a la renta es conocido como costo computable, y con relación a este tributo debes aplicar las siguientes reglas para su determinación:

• El costo computable respecto de adquisiciones a título oneroso (se refiere a cuando pagaste por la adquisición del inmueble) será el valor de adquisición o construcción reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas sobre la base de los índices de precios al por mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), incrementado con el importe de las mejoras incorporadas con carácter permanente.
• Los inmuebles adquiridos a título gratuito (por ejemplo obtenidos por una herencia, o cuando no pagaste por la adquisición del inmueble)  con anterioridad al 1 de agosto de 2012, tienen como costo de adquisición el valor de autoavalúo ajustado por el índice de corrección monetaria aplicado al año y mes de adquisición del inmueble.
•  Si la adquisición se produce a partir del 01.08.2012 en adelante, y luego se vende, el costo computable será igual a cero, salvo que el transferente pueda acreditar su costo de manera fehaciente.

En caso que hayas pactado la venta en dólares norteamericanos u otra moneda extranjera, el tipo de cambio que utilizarás es el de compra, vigente y publicado por la SBS, en la fecha de la operación, es decir, cuando se ha suscrito la minuta ó se ha celebrado el contrato.

Debes tomar en cuenta que si pactaste obligaciones por montos mayores a S/. 3500 o US1,000 dólares, hay que utilizar medios de pago aceptados por el sistema bancario y financiero, caso contrario,  el perjudicado será el adquirente del bien, en caso quiera en el futuro vender el inmueble, pues no podrá sustentar su costo de adquisición, gravándose la totalidad de la venta del bien como ganancia, sin deducción de su costo.

A fin de determinar el monto a pagar se realiza el siguiente procedimiento: 

La declaración la puedes efectuar mediante el Formulario Virtual N° 1665, ingresando en el Portal web de SUNAT www.sunat.gob.pe en el módulo "Declaración y Pago", usando tu Clave SOL, ubicando el rubro Renta 2da. Categoría en el menú, completas y envías el formulario, efectuando el pago respectivo.

Si efectuaste solamente la declaración con el Formulario Virtual N° 1665, pero no se realizase el pago (pago "0"), debes pagar utilizando el Formulario 1662 - Boleta de Pago (Sistema Pago Fácil) en la red bancaria autorizada.

Debes declarar y pagar el impuesto por la venta de tu inmueble hasta el mes siguiente de percibida la renta, es decir de recibido el pago por el bien, dentro de los plazos establecidos en el cronograma mensual para obligaciones tributaria que la SUNAT aprueba para cada año,  consignando el periodo correspondiente al mes en que percibiste dicho ingreso.

Otras obligaciones de rentas de segunda categoría por venta de inmueble

Sea que la venta la formalices mediante Escritura Pública o mediante formulario registral, debes tomar en cuenta lo siguiente:

Sujetos	Obligaciones
El vendedor deberá presentar ante el Notario:	Tratándose de enajenaciones sujetas al pago del Impuesto: el comprobante o el formulario de pago que acredite el pago del Impuesto. Tratándose de enajenaciones no sujetas al pago del Impuesto: Una comunicación con carácter de declaración jurada en el sentido que: La ganancia de capital proveniente de dicha enajenación constituye renta de la tercera categoría; o, El inmueble enajenado es su casa habitación, para lo cual deberá adjuntar el título de propiedad que acredite su condición de propietario del inmueble objeto de enajenación por un período no menor de dos (2) años; o, No existe Impuesto por pagar. La citada comunicación se deberá efectuar mediante el siguiente formato: Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago del impuesto definitivo 2da categoría   Para el caso de enajenaciones de inmuebles adquiridos antes del 1.1.2004: se deberá presentar, el documento de fecha cierta en que conste la adquisición del inmueble, el documento donde conste la sucesión intestada o la constancia de inscripción en los Registros Públicos del testamento o el formulario registral respectivos, según corresponda.
Notario deberá:	Verificar que el comprobante o formulario de pago que acredite el pago del Impuesto corresponda al número del Registro Único de Contribuyentes del enajenante. Insertar los documentos de presentación obligatoria por parte del enajenante referidos anteriormente, en la Escritura Pública respectiva. Archivar junto con el formulario registral los documentos anteriormente detallados. El Notario, de ser el caso, sólo podrá elevar a Escritura Pública la minuta respectiva, cuando el enajenante le presente el comprobante o formulario de pago o los documentos señalados anteriormente.

Impuesto Temporal a los Activos Netos (ITAN)

El Impuesto Temporal a los Activos Netos - ITAN, es un impuesto al patrimonio, que grava los activos netos como manifestación de capacidad contributiva. Puede utilizarse como crédito contra los pagos a cuenta y de regularización del Impuesto a la Renta.

Se entiende como activo neta el valor de todos los activos de empresa restándole las deudas y compromisos de la misma.

Sujetos obligados a presentar la declaración del ITAN correspondiente al Ejercicio 

Son los contribuyentes que generan rentas de tercera categoría cuyo valor de los activos netos al 31 de diciembre del periodo anterior supere un millón de Soles (S/ 1 000,000) que estén comprendidos en el Régimen General del Impuesto a la Renta o en el Régimen MYPE Tributario (*) , siempre que hayan iniciado operaciones antes del 1 de enero del periodo presente. La obligación incluye a los que se encuentran en Régimen de Amazonía, Régimen Agrario, los establecidos en Zona de Frontera, entre otros. Están obligados también, las sucursales, agencias y demás establecimientos permanentes de empresas no domiciliadas.

No están afectos al Impuesto Temporal a los Activos Netos – ITAN

1. Los sujetos que no hayan iniciado sus operaciones productivas, así como aquellos que las hubieran iniciado a partir del 1 de enero del ejercicio al que corresponde el pago. En este último caso, la obligación surgirá en el ejercicio siguiente al de dicho inicio.
   Sin embargo, en los casos de reorganización de sociedades o empresas, no opera la exclusión si cualquiera de las empresas intervinientes o la empresa que se escinda inició sus operaciones con anterioridad al 1 de enero del año gravable en curso. En estos supuestos la determinación y pago del Impuesto se realizará por cada una de las empresas que se extingan y será de cargo, según el caso, de la empresa absorbente, la empresa constituida o las empresas que surjan de la escisión. En este último caso, la determinación y pago del Impuesto se efectuará en proporción a los activos que se hayan transferido a las empresas. Lo dispuesto en este párrafo no se aplica en los casos de reorganización simple.
2. Las empresas que presten el servicio público de agua potable y alcantarillado
3. Las empresas que se encuentren en proceso de liquidación o las declaradas en insolvencia por el INDECOPI al 1 de enero de cada ejercicio. Se entiende que la empresa ha iniciado su liquidación a partir de la declaración o convenio de liquidación
4. COFIDE en su calidad de banco de fomento y desarrollo de segundo piso
5. Las personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, que perciban exclusivamente las rentas de tercera categoría a que se refiere el inciso j) del artículo 28 de la Ley del Impuesto a la Renta.
6. Las entidades inafectas o exoneradas del Impuesto a la Renta a que se refieren los artículos 18 y 19 de la Ley del Impuesto a la Renta, así como las personas generadoras de rentas de tercera categoría, exoneradas o inafectas del Impuesto a la Renta de manera expresa.
   Las empresas públicas que prestan servicios de administración de obras e infraestructura construidas con recursos públicos y que son propietarias de dichos bienes, siempre que estén destinados a la infraestructura eléctrica de zonas rurales y de localidades aisladas y de frontera del país, a que se refiere la Ley 28749, Ley General de Electrificación Rural

Cálculo del ITAN

De acuerdo con lo establecido por el artículo 4 de la Ley 28424, la base imponible del impuesto está constituida por el valor de los activos netos consignados en el balance general ajustado según el Decreto Legislativo N° 797, cuando corresponda efectuar dicho ajuste, cerrado al 31 de diciembre del ejercicio anterior al que corresponda el pago, deducidas las depreciaciones y amortizaciones admitidas por la Ley del Impuesto a la Renta. 

Deducciones de la Base Imponible: 

• Para determinar el valor de los activos netos se podrá deducir, de ser el caso, los siguientes conceptos:
• Acciones, participaciones o derechos de capital de otras empresas sujetas al ITAN excepto las exoneradas.
• Maquinarias y equipos que no tengan una antigüedad superior a los tres (3) años.
• Encaje exigible y provisiones específicas por riesgo crediticio establecido por la SBS.
• Saldo de existencias y cuentas por cobrar producto de operaciones de exportación.
• Las acciones así como los derechos y reajustes de dichas acciones de propiedad del Estado en la CAF (Cooperación Andina de Fomento).
• Activos que respaldan reservas matemáticas sobre seguros de vida en el caso de las empresas de seguros a que se refiere la Ley 26702.
• Inmuebles, museos y colecciones privadas de objetos culturales calificados como patrimonio cultural por el INC.
• Los bienes entregados en concesión por el Estado que se encuentren afectados a la prestación de servicios públicos así como las construcciones efectuadas por los concesionarios sobre los mismos.
• Las acciones, participaciones o derechos de capital de empresas con Convenio que hubieran estabilizado las normas del Impuesto Mínimo a la Renta, excepto las exoneradas de este impuesto.
• Mayor valor determinado por la reevaluación voluntaria de activos efectuada bajo el régimen de los establecido en el Inciso 2) del artículo 104° de la Ley de Renta.
• En virtud del Decreto Legislativo N° 976, a partir del 01.01.2009 la alícuota del ITAN es de 0.4%, que se calcula sobre la base del valor histórico de los activos netos de la empresa que exceda S/1´000,000, (un millón de Soles) según el balance cerrado al 31 de diciembre del ejercicio gravable inmediato anterior:

Declaración y Pago del ITAN

Este impuesto se declara mediante el PDT ITAN -Formulario Virtual Nº 648 de acuerdo con el cronograma siguiente: 

El ITAN podrá ser pagado al contado o en nueve (9) cuotas mensuales iguales, de la siguiente manera:

• Si el sujeto del ITAN opta por el pago al contado, éste se debe efectuar junto con la presentación del PDT ITAN, Formulario Virtual Nº 648.
• Si opta por el pago en cuotas, el monto total del ITAN se dividirá en nueve (9) cuotas mensuales iguales, cada una de las cuales no podrá ser menor a S/ 1.00 (Un Sol y 00/100).

La primera cuota mensual deberá ser pagada en el propio PDT ITAN, Formulario Virtual Nº 648. Sin embargo, si el pago al contado o de la primera cuota se efectúa con posterioridad a la presentación del PDT ITAN - Formulario Virtual N° 648, se deberá realizar a través del Sistema Pago Fácil – Formulario Virtual N° 1662 a través de Internet, Consignando el código de tributo "3038 – Impuesto Temporal a los Activos Netos" y como período tributario 03/2018.

Lugares para presentar la Declaración y Pago (Alternativa de Declaración y Pago presencial) 

• Tratándose de Principales Contribuyentes lo harán en las dependencias fijadas por la SUNAT para el pago de sus obligaciones corrientes. 
• El resto de contribuyentes (Medianos y Pequeños) lo harán en las sucursales o agencias bancarias autorizadas. 
• En ambos casos mediante usando medio magnético para declarar y sistema pago fácil, que le genera la boleta N° 1662. 

En caso de realizarse el pago en bancos el pago podrá realizarse en efectivo o cheque, consignando el código de tributo "3038 – Impuesto Temporal a los Activos Netos" y como período tributario 03/2018. 

El pago de las ocho (8) cuotas restantes se realizará también mediante el Sistema Pago Fácil – Formulario Virtual N° 1662, para lo cual el pago podrá realizarse en efectivo o cheque, consignando como código de tributo "3038 – IMPUESTO TEMPORAL A LOS ACTIVOS NETOS". El período tributario será el señalado en el cuadro cronograma de pago en cuotas que se aprecia a continuación. 

Se podrá pagar también a través de documentos valorados o notas de crédito negociable, utilizando las boletas de pago N° 1052 ó 1252, según corresponda.

Cronograma de pago en cuotas ITAN

N° de Cuota	Período tributario
Primera	03/2018 (*)
Segunda	04/2018
Tercera	05/2018
Cuarta	06/2018
Quinta	07/2018
Sexta	08/2018
Séptima	09/2018
Octava	10/2018
Novena	11/2018

(*) Se paga junto con la presentación de la Declaración Jurada del ITAN – Formulario Virtual PDT 648

Una vez presentada la Declaración Jurada ya no se podrá modificar a la modalidad fraccionada.

Aplicación contra los pagos del Impuesto a la Renta

Mes de Pago del ITAN	Se aplica contra el pago a cuenta del IR correspondiente a los siguientes periodos tributarios
Abril	Desde marzo a diciembre
Mayo	Desde abril a diciembre
Junio	Desde mayo a diciembre
Julio	Desde junio a diciembre
Agosto	Desde julio a diciembre
Setiembre	Desde agosto a diciembre
Octubre	Desde setiembre a diciembre
Noviembre	Desde octubre a diciembre
Diciembre	Noviembre y diciembre

En este caso, sólo se podrá utilizar como crédito, el ITAN pagado total o parcialmente dentro del plazo de presentación o vencimiento de la Declaración Jurada Anual del Impuesto a la Renta del ejercicio al cual corresponde.